Sve što treba da znate pre pokretanja lova na kuće u Njujorku.
Kupovina kuće u Njujorku je težak zadatak, posebno nakon što pogledamo neke brojeve: Srednja cena prodaje na Menhetnu trenutno nalazi na nešto manje od $ 1 milion, i srednje prodajne cene i u Bruklinu i u Kvinsu porasli su na 790.000 i 600.000 dolara.
Ali postoje neke dobre vesti: Inventar (npr. Broj stanova na tržištu) nastavlja da raste, a sa većom ponudom nego potražnjom, kupci često imaju prednost u postizanju najboljih ponuda. Štaviše, tržište nekretnina doživljava kasni pad (posebno na Manhattanu), a očekuje se da će cene i dalje pasti, prema Stephenu Gelleru, brokeru u Corcoranu. Možda nećete uspeti da osvojite gradsku kuću, ali na tržištu postoji hiljade stanova – i ako ste spremni da malo kompromitujete u veličini, možda ćete uspeti da sklopite dogovor.
Pa, šta treba da znate ako želite da kupite dom u Njujorku?
Ovaj vodič se nada da će olakšati postupak i delovati kao koristan priručnik kako za početnike, tako i za one koji traže dodatna uputstva.
Koliko koštaju domovi u Njujorku?
Kratak odgovor: puno.
Srednja cena domova koji su trenutno navedeni na tržištu je neverovatnih 779 000 američkih dolara, navodi Zillow. Srednja tražena cena domova na Menhetnu u novembru 2019. bila je 1,6 miliona dolara, prema metriki indeksa cena StreetEasy-a; u Bruklinu je iznosila nešto više od 969 000 američkih dolara.
Sveukupno, cene kuća u Njujorku su se znatno vratile od recesije 2008. godine. Međutim, grad je preplavljen rekordnim brojem stanova, a stručnjaci tvrde da će to dovesti do pada cena , posebno na Menhetnu i Bruklinu.
Da li treba da iznajmim umesto da kupujem?
Većina ljudi koji se presele u Njujork radije iznajmljuju zbog prevelikih troškova kupovine kuće (stanovi za iznajmljivanje čine oko 63 procenta stambenog fonda u Njujorku). Ali ako planirate da ovde živite dugoročno, možda će vam biti korisnije kupiti, a ne iznajmiti, posebno s obzirom na visoke troškove iznajmljivanja u Njujorku.
U gradu postoji i nekoliko četvrti – Istočno selo, Zapadni Harlem i Kew Gardens samo su neki primeri – gde možda ima smisla kupovati , jer ćete za manje godina smanjiti troškove ulaganja. Ali ne postoji jednoznačan odgovor; na kraju, vaša finansijska situacija i lične preferencije će odrediti da li ćete iznajmiti ili kupiti.
Kada je najbolje vreme za kupovinu?
Iako je najbolje vreme za kupovinu u ostatku zemlje pred kraj leta, u Njujorku je idealno vreme obično proleće ili jesen. Proleće je generalno konkurentnije, ali to takođe znači da kupci imaju više od čega da biraju, jer je proleće tipično kada na tržište uđu mnogi novi događaji (i stanovi i zadruge). Na jesen će kupci verovatno ostvariti bolje popuste – na tržištu često postoji višak stanova, što dovodi do toga da prodavci spuštaju cene. StreetEasy procenjuje da je najbolje vreme za kupovinu između aprila i juna i septembra i oktobra. Najgore vreme za kupovinu su zimski meseci – tačnije od decembra do februara – jer je za to vreme na tržištu manje unosa, a kao rezultat toga je manja verovatnoća da će kupci ostvariti popuste.
Koliko depozita će mi trebati?
Kapara je jedan od najvećih faktora koji kupci moraju uzeti u obzir prilikom kupovine. Što je niža početna rata, veća je verovatnoća da ćete morati da platite veće kamate i da će u budućnosti imati drugih troškova, navodi StreetEasy . Osim toga, što je niža početna rata, manja je verovatnoća da ćete naći zajmodavca za zajam.
Kapara od 20 procenata smatra se referentnom vrednošću, a uspeh da se dostigne taj prag uveliko će povećati vaše šanse za dobijanje kredita i smanjiti kamatnu stopu. Moguće je pronaći domove u kojima plaćate niži procenat depozita, posebno kod nekih novih stanova u gradu, kaže Geller. Kod nižih depozita moraćete da uzmete u obzir i druge faktore, poput zaključivanja privatnog hipotekarnog osiguranja koje će vas spasiti u slučaju neizvršenja obaveza.
Da li treba da nađem brokera? Šta je sa advokatom?
Vi možete kupiti kuću bez agent za nekretnine ili brokera, ali to je verovatno bolje da zaposli jednu , posebno s obzirom na veoma konkurentnom tržištu u Njujorku. Vaš broker će vam pomoći da postignete najbolju moguću ponudu i može vam pomoći u pregovaranju za ustupke. Brokeri mogu biti posebno korisni prilikom kupovine u zadruzi u Njujorku, jer će biti bliže upoznati sa zahtevima za tu nekretninu i moći će vam pružiti bolji osećaj za idealnog kandidata. Štaviše, ne morate da platite proviziju posredniku kada je prodaja u pitanju. Taj novac se obično uključuje u iznos prodaje i deli između brokera koji predstavlja prodavca i vašeg.
U slučaju dodatnih pitanja i informacija u vezi kupovine kuće ili stana, na raspolaganju Vam stoji fenomenalan agent za nekretnine Zvezdana Drazilu, kontakt telefon (347) 930-7320 i na email ddrazila@kw.com
Potraga za advokatom za nekretnine je još važnija u Njujorku . Za razliku od ostalih delova zemlje, kupci ovde moraju da sklope ugovor kako bi zaključili prodaju, a ukoliko se ne upoznate sa zakonom, ovo će biti strmo brdo za uspon. Vaš advokat će takođe moći bolje da vas savetuje o potencijalnim problemima u vašoj novoj zgradi ili domu – žalbama na buku, prekršajima u izgradnji i slično – dok prolaze kroz papire za tu imovinu. Obično i kupac i prodavac u Njujorku imaju pravno zastupanje, a kao kupac ako imate advokata može da osigura da vas prodavac ne podstakne. Naknade za ovu vrstu posla mogu se kretati od 1.000 do 5.000 USD.
Da li treba da dobijem prethodno odobrenje?
To je definitivno da. Ako sa brokerima radite na pronalaženju kuće, gotovo svi će insistirati na tome da imate zajmodavca pre odobrenja pre nego što počnu da pretražuju domove za vas. Prethodno odobrenje govori prodavcima da ozbiljno razmišljate o kupovini i uveliko će povećati vaše šanse da obezbede prodaju.
Zajmodavac kreira pismo sa odobrenjem na osnovu vašeg prihoda i vaše kreditne ocene i obično se priprema za manje od 30 minuta. Verovatno je bolje dobiti prethodno odobreno nego prethodno kvalifikovano, jer ovo drugo daje samo raspon za iznos koji biste kvalifikovali za stambeni kredit, dok vam prvi daje procenu koju će brokeri i prodavci preferirati. Sve u svemu, ovaj proces će vam takođe pomoći da budete sigurni da ste zapravo spremni za kupovinu kuće.
